估值方法的选择依据是什么 “好屋子”来了

发布日期：2025-02-22 08:41    点击次数：116

记者 田国宝 从小区大门穿过迤逦的绿化带，来到一栋正在施工的住宅楼前，入户可见挑高10.5米的大堂。穿过大堂，健身房、恒温泳池、红酒吧、KTV、雪茄吧等配套模范一应俱全。销售东说念主员先容，该名堂一层至四层为业主专属会所，面积达4000正常米。

这个名为麓湖丽世缦华的名堂位于成齐市天府新区，是当地首个“好屋子”名堂。一期由三栋高层住宅、两排叠拼别墅及生意裙楼构成。现时在售高层住宅以3.4米层高、40正常米生态阳台、142%得房率等标签为中枢卖点。

2023年6月，住建部部长倪虹在中国城市高质地发展论坛上初度建议“好屋子”看法。而后，住建部汇集多部门改良《住宅名堂表率》，对房屋质地、层高、隔音、采光等运筹帷幄建议更高条件。

2024年8月，《成齐市城市运筹帷幄责罚工夫章程（2024版）》负责出台，为“好屋子”莳植提供策略依据。麓湖丽世缦华名堂于同庚9月摘地，成为成齐首批落地的“好屋子”名堂之一。

张开剩余88%

一家国有房企的成齐区域负责东说念主称，新规实施后，成齐“好屋子”名堂已呈随处吐花之势。

该负责东说念主先容，与当年别墅、豪宅“偷面积”不同，“好屋子”拯救的挑空、阳台、入户花坛等面积均在策略允许范围内，可以通过运筹帷幄设想与计容面积更好地如胶似漆，提高居住悠然性。

一位中介东说念主士告诉经济不雅察报，现时成齐在售的“好屋子”名堂有10个把握，分散在全市各个区域，不仅有豪宅、改善型住宅，也有刚需型住宅。性价比和竞争力显然高于同区位的其他名堂，成交量广博更好。

在2025年齿首的地点两会上，世界15个省份文牍将鼎力鼓舞“好屋子”莳植。据不全齐统计，2024年下半年以来，已有超30个城市发布新版城市运筹帷幄责罚工夫章程，“好屋子”时间负责拉开帷幕。

“好屋子”

麓湖丽世缦华在售高层住宅共85套，单价为6万元/正常米至12万元/正常米，单套总价最低1700万元。看成高端“好屋子”名堂，麓湖丽世缦华除配备超40%全球举止空间外，每户还拯救生态阳台及入户花坛。

举例：7号楼284正常米户型重复拯救面积后，使用面积达406正常米，得房率高达142%，其中客厅与书斋外侧的阳台面积近50正常米，造成半盛开式景不雅空间。9号楼296正常米户型，使用面积达421正常米，不计容的阳台面积达72正常米。

该名堂所在的麓湖板块是成齐房价制高点，周边湖岛别墅单价打破10万元/正常米，部分高层住宅均价亦达5万元/正常米。麓湖丽世缦华高层住宅的带看、成交及平均售价显然高于周边同类家具。

同为“好屋子”名堂的嘉禾桂府位于成齐市新齐区，主打100—130正常米户型，单价1.4万元/正常米，总价在200万元以内，主要面向刚需群体。这个名堂价钱与周边名堂不相凹凸，但却是按“好屋子”程序莳植的，两次开盘均进行了摇号。

嘉禾桂府117正常米的四室户型，使用面积为132正常米，得房率113%。名堂首层架空层确立了超4000正常米的全球空间，下千里式广场内配备儿童乐土、社区书吧等模范，突显“好屋子”普惠性理念。

上述国有房企的成齐区域负责东说念主告诉经济不雅察报，对购房者而言，“好屋子”与传统住宅的中枢互异体现时三方面：

其一，全球空间创新。与传统住宅单位入户逼仄的空间比拟，“好屋子”通过挑高设想和大面积全球区域提高社区品性，并允出嫁建生意模范，不仅提高了居住环境，也丰富了糊口配套模范。

麓湖丽世缦华和嘉禾桂府名堂的业主全球举止空间均杰出4000正常米；招商蛇口位于成华区圣灯街说念的名堂于2025年1月获批，首层架空部分的全球举止空间和全民健身举止时事筹备面积杰出5000正常米。

其二，居住圭臬打破。传统住宅层高广博低于3米，阳台宽度和面积均受限；“好屋子”广博略求套内层高不低于3米，阳台占套内建筑面积比上限最高提高至25%，且标配生态阳台及入户花坛。

其三，得房率跃升。传统住宅得房率多低于80%，念念要提高得房率需要“偷面积”；而“好屋子”通过阳台、入户花坛等不计容面积，使得房率广博杰出110%，何况拯救面积与住宅如胶似漆。

上述国有房企的成齐区域负责东说念主说，拯救面积和加多套内层高固然不计容积率，但会加多建筑资本，是以，一些豪宅和改善型名堂领有更高的得房率和层高，而刚需名堂则严控资本。举例，麓湖丽世缦华的层高3.3米，得房率140%；嘉禾桂府层高3.1米，得房率110%。

上述中介东说念主士告诉经济不雅察报，受房地产商场阴跌等成分影响，2024年景齐地盘商场成交情况欠安，加上新规实施时刻不长，现阶段入市的“好屋子”名堂数目有限，展望本年上半年将有广博按新规获批的名堂入市。

“每个区域只好一两个‘好屋子‘名堂，卖得齐可以。”该中介东说念主士说，嘉禾桂府于2024年12月、2025年1月两次开盘，由于认购客户较多，均遴荐摇号销售，当日即告售罄，现时正在酝酿第三次开盘，参与摇号需交纳2万元衷心金。

据名堂销售东说念主员先容，麓湖丽世缦华固然还莫得获得预售许可证，但仍是被预订了20多套，基本为老带新，现时看房需要验资（门槛是银行进款、微信或支付宝余额、股票或基金账户的资金杰出300万元）。

成立程序

2024年景齐新规明确，已拿地未开工名堂可以按照新规作念运筹帷幄设想，不需要从头缔结地盘出让公约；已获工程运筹帷幄许可但未获得施工许可的名堂，可以按新规向运筹帷幄部门肯求诊疗运筹帷幄。

“2024年9月以来开工的名堂，基本齐是推论‘好屋子’程序。”上述国有房企的成齐区域负责东说念主告诉经济不雅察报，跟着“好屋子”名堂连接入市，成齐有望成为世界第一个“好屋子”名堂全面遮掩的城市。

策略层靠近“好屋子”建议四项程序。第一，安全：全包建筑结构踏实、防火、抗震，保险居住者人命财产安全；第二，悠然：留意室内空间合理、采光透风简易，以及合座居住体验的提高；第三，绿色：遴荐环保节能的建筑材料与工夫，兑现低碳、节能、可执续发展；第四，智谋：整合智能家居及当代信息工夫，为住户提供方便高效的糊口职业。

现时，世界仍是有15个省份公通畅告推动“好屋子”莳植，数十个城市对原有城市运筹帷幄责罚工夫章程进行了诊疗。

四川在推动“好屋子”莳植方面较为积极。2024年下半年以来，成齐、巴中、泸州、西昌、绵阳和眉山等城市先后出台了新版城市运筹帷幄责罚工夫章程，尤其是成齐，仍是开动大面积推动“好屋子”名堂莳植。

2025岁首，北京文牍将在年内鼓舞“好屋子”试点。2月13日，《北京市平原多点地区“好屋子”运筹帷幄责罚计划工夫重心（试行）》负责出台，对阳台、居住空间、首层架空、风雨连廊、全球空间等方面的工夫程序作念出章程。

不同城市的运筹帷幄工夫程序也有所不同。

以首层架空全球空间为例，北京的章程是，对面积不杰出建筑基底面积50%、高度在4.9米以下的架空层，其建筑面积不计入地块容积率，不收取地价款；成齐的条件是：架空高度不高于4.5米；首层架空的面积占建筑基底面积的比例，高层不低于20%，多层不低于10%。

从出台新规的城市来看，多数城市条件首层架空高度在4米到4.9米之间，首层架空全球空间面积占建筑基底面积的比例下限为10%—30%不等。首层架空层看成业主全球举止空间是“好屋子”专有的程序。

在阳台进深及阳台水平投影面积占套内建筑面积比重方面，郑州的阳台进深上限是2.4米，面积占比上限为25%；成齐的生态阳台进深最大可达3米至4米，面积占比可达25%至30%；北京新规的这两个数字辞别是1.8米和10%；其他多数城市阳台进深在1.3米到2.4米，面积占比在10%到25%。

不同城市对套内层高条件也不同。成齐和郑州的条件是不低于3米、不高于3.6米；部分城市仅明确了上限，而莫得条件下限；多数城市对住宅层高的条件在3米至3.3米之间。

考量与博弈

因东说念主口执续流入，成齐商品住宅销售边界曾贯穿6年（2018-2023）位居世界第一。其中，2023年一手房成叮嘱近10万套，二手房成交杰出22万套。但这一年，成齐楼市也开动干涉波折期。

波折主要贯通时两方面：地盘方面，2023年景齐宅地成交面积同比下落了26%，但天府新区、成华区等热点区域地盘溢价进一步走高；楼市方面，2023年景齐新址价钱同比上升12%，但非中枢区及二手房价钱干涉阴跌通说念。

干涉2024年，成齐楼市分化进一步加重。第一，新址成交量赓续走低，但千万级豪宅成交刷新历史记载；第二，地盘商场遇冷，全年宅地成交金额同比下落近50%，但锦江区、青羊区等热点区域楼面价打破2万元/正常米，最高达2.7万元/正常米。

“好屋子”在这种布景下如约而至。上述国有房企的成齐区域负责东说念主合计，成齐之是以大边界膨胀第四代住宅（即“好屋子”），与地盘商场和楼市下行不无联系。“好屋子”反过来又影响了地盘商场和楼市。

在楼市方面，2024年以来，成齐住宅成交开动放缓，但2024年年底“好屋子”名堂入市后，受到商场认同，一些远郊名堂也遭到疯抢。

在房价方面，麓湖丽世缦华名堂所在的麓湖板块，2024年错误开动清晰，附进的名堂售价广博在5万元/正常米把握，但麓湖丽世缦华因得房率等成分，房价杰出6万元/正常米。

在地盘商场方面，2025年1月，成齐共计成交4幅宅地，其中3幅楼面价均在2万元/正常米把握，溢价率广博杰出20%。“好屋子”名堂面世，也让一些老名堂惊悸起来。麓湖丽世缦华的销售东说念主员先容，名堂原本运筹帷幄将高层住宅的阳台封在套内，遭到同区域竞品名堂方举报，最终如故将部分阳台隔断在玻璃外。

上述国有房企的成齐区域负责东说念主说，“好屋子”名堂仅得房率高一项，就可以让周边的名堂贬值，不异的建筑面积、不异的价钱，购房者更鼎沸购买得房率高的名堂，是以，“好屋子”对存量名堂造成的挟制较大。

一位来自民营房企的东说念主士告诉经济不雅察报，在推动“好屋子”莳植方面，多数城市莫得成齐的勇气。由于频年楼市下行，这些城市的存量住宅边界较大，一朝“好屋子”广博入市，存量名堂更难去化，念念要去化就得大幅降价。

“不异是100正常米的建筑面积，传统名堂的使用面积最多80正常米，而第四代住宅可以达到110正常米以上。”该民营房企东说念主士说，新老名堂出入的不单是是使用面积，更是真金白银。

“政府也很难。”上述国有房企的成齐区域负责东说念主说，各地政府齐但愿通过第四代住宅加多地盘收入，但又驰念存量名堂卖不掉出现烂尾。是以，在审批名堂运筹帷幄决策流程中，政府严格升天“好屋子”名堂的供应比例。

发布于：北京市