估值方法的选择依据是什么 海淀树村坡顶小洋房，楼间距成了大问题

发布日期：2025-02-08 07:22    点击次数：152

文/徐迪

预请求第3天，树村0035地块转正。

2月7日，海淀区树村资金均衡用地统筹神情HD00-0705-0035-1地块精良挂牌出让，肇始价58.64亿元，未设上限价与带领价。

挂牌竞价肇始时代为2025年3月4日9:00时起，落拓3月18日15:00时止。

地块位于上地街谈，为R2二类居住用地，占地39737.8肤浅米，地上设立范畴73299.74万肤浅米。

地块容积率为1.6，限度高度18米，按照层高3米规画，展望为6层洋房。

但执行地上建面与占大地积的比值为1.84。

出让文献中也注明了，1.6的容积率是与东侧一条留意带融算规画的后果，把柄测绘制，这条留意带的占大地积为6074.54肤浅米。

此外，在地块北侧，还筹谋有1条东西向街坊路，宽度不小于15米，长约170米，占大地积约2550肤浅米。

若是再去掉街坊路的面积，0035-1地块的容积率将跳跃1.95。

地块模式较为规整，南北长度约为东西宽度的2倍，这种长条地形，顶着1.95容积率上限，建出一个限高18米洋房社区，楼间距念念必不会太宽裕。

相等是东西楼栋的距离，两侧基本要卡在设立红线角落；而北边较窄的位置，展望只可排布一栋楼，并列两栋很容易出现“合手手楼”。

好在0035-2留意带地块在吞吃容积率的同期也开释了绿化率，住宅地块可以允洽减少绿地作念功能干事用房，

神情筹谋盘算上也提到了一些具体条目，包括解任城市盘算的理念，设立外立面材质需使用石材、铝板等，作风简单、实用、好意思不雅，构造安全合理，与城市举座风貌相交融。

盘算决议在险恶设建功能的同期，精通创造宜东谈主的外部空间，精通设立文化内涵和品性，晋升设立盘算质料。居住小区的住宅设立提出增强院落围合感，沿近况树村公园酿成通顺的设立界面。居住地块里面相连中心花圃，强化景不雅均好性与社区包摄感，同期应加强与树村公园景不雅的交融浸透。

设立模式、体量、颜色与圆明园名胜公园风貌相配合，凸显历史特点，允洽相连新登科作风。住宅应经受坡屋顶模式。街区内的居住设立以暖色调为主。

树树35号地位于北五环外，距离地铁13号线上地站走路约1.2公里；北侧紧邻华联市集，生存配套完善；同期，左近上地信息产业基地，有联念念、百度、腾讯、新浪、网易等庞大著明互联网企业入驻。

东边是北京体育大学，隔着北五环往南，是北大和清华，文脉重地，学区属性极强，海淀最强二派，周边有上地实验小学、101学校（上地分校）等名校。

这是一宗素质足以诱骗内城改善群体的地块。不管产业、学区依然地铁，树村板块齐是称得上海淀北C位场合。

生态环境也可以，西、南双侧公园环绕，隔着清河是北五环，莫得噪讯息题困扰。

西北两公里是善事寺双子地块，往东两公里是朱房村双子地块。

温煦海淀楼市的购房者齐不目生，善事寺双子触顶摇号成交；朱房双子更是足足拍了一下昼，400多轮举牌，最终一块溢价17%，一块溢价25%，热度可见一斑。

周边竞品来看，善事寺双子销售带领价10.5万/㎡；

朱房两块地无带领价，其中0029地块成交楼面价8.92万/㎡；建发0030地块楼面价更是高达9.5万/㎡，展望售价不会低于12万//㎡。

西边隔着公园还有两个次新盘：

融创学府壹号院，新式共有产权商品房，2021年10月开盘，900套房源，主力面积段为154-275㎡四居五居，到2022年6月就基本售罄，销售带领价11.2万/㎡，扣除政府产权份额，执行成交价约9万/㎡；

海开圆翌日颂，2021年11月开盘，238套房源，相似是大户型豪宅，主力为230-290㎡五居和180-200㎡四居，当今也已售罄，成交价11.5万/㎡。但近期挂牌的二手房房源，成交价达到16.5万/㎡。