估值方法的选择依据是什么 绿城的“地王”之年，是曹舟南的功劳

发布日期：2024-12-12 11:27    点击次数：116

作家 | 利晋，裁剪 | 苏淮

绿城中国的2024年追思，离不开一个中枢重要词：地王。但争夺地王仅仅一个成果，相沿背后是它的底气和行运。

01 地王

2017年1月，杭州迎来开年首场土拍，绿城调理建发竞得西湖区留住单位地块，创下了西溪板块地价新高；紧接着，又抢下杭州拱墅区47号塘北地块，把申花板块带入了“4字头”期间。

绿城以“闪电战”的方法，一天内创造了两个地王。

绿城疯了，逆势而为。

2016年，寰宇出身了350宗地王，当年年底，房地产市集迎来密集调控，2017年全年超100城、出台250余次调控政策。

许多东谈主齐说，“2016年是地王之年”，“2017年是市集调控最严厉的一年”。

很快，时任绿城推行董事兼行政总裁曹舟南出来表态，“绿城不测参与地王之争”。他说，绿城会放缓投资脚步。

7年后，姑苏城，举行了开年首场土拍，绿城拿下了狮山商务革命区Z03号地块，楼面价4.54万元/㎡，创造了苏州新地王。2024年8月，绿城又以13.1万元/㎡，夺得上海徐汇区斜土街谈地块，再造一个地王技俩——国内单价地王。

2个月后，绿城以34.22亿元竞得杭州上城区四堡七堡单位JG1402-36地块，创造了杭州单价地王，也把杭州带入了“5字头”期间。

绿城疯了，又逆势而为。

2024年以来，不光是保利地产、中海地产、华润置地、招商蛇口等央企，永劫候灭绝在公开地皮市集；“黑马”越秀地产、华发股份等地方国企也“千里默”了，直到三季度尾声，利好政策接连出台后，才斗胆买地。

绿城是一直高溢价拿地，2024年前11月权利拿地金额452亿元，仅次于保利，冲上了行业第二。

2024年，绿城勇于争夺地王，是曹舟南时期埋下的种子。

他把绿城作念轻了，从一艘巨轮造成了一支舰队。

2017年之后，同业仍在加杠杆买地，财务出身的曹舟南，抓有悲不雅的倡导，很早进行“一体五翼”、“10区5赞成”的组织架构转型。绝顶是投资策略上，完成重仓一二线城市的袭击，加速三四线城市的库存去化，为绿城创造了很轻的杠杆和库存压力。

这种“克制”的投资策略，也让绿城后续几年靠近着“无货可卖”的窘态局面，无法冲刺范畴。张亚东掌权时，也曾有一段时候逢开会就痛批地皮投资，“没货卖就没营销、没回款”。

克制，在绿城身上成为了一个评述两意的词。

曹舟南出走之后，不管是“中交系”的张亚东、“老绿城东谈主”郭嘉峰，依然沿着这个策略走。张亚东作念了优化：精简架构、提高盘活速率；郭嘉峰，与曹舟南同是绿城首创东谈主宋卫平的“直系”，规划理念差未几。

这套基础底细，却让当下绿城有了争夺地王的底气。加上中错杂团重组地产板块架构、近几年杭州直播电商激越的行运加成，绿城收拢了一个小风口。

但摆在绿城眼前的还有另一个难题：老绿城东谈主正在谢幕。

代建业务“代言东谈主”李军放下了手中的剑，辞任绿城科罚推行董事一职，年级不外半百，而郭佳峰将步宛转顺之年。绿城扫数高管团队中，已极端老绿城东谈主，且基本是60后、70后，处于青黄不接的景况。

郭佳峰卸任之后，绿城会走一条若何样的路？

02 底气

2024年，地皮市集施展出政府推地、房企拿地齐略显信心不及。中指接洽院陈述指出，本年前三季度，寰宇300城宅地供求范畴同比下滑超三成，地皮出让金减少超四成。

积极拿地企业纠合在几个热门城市：西安、北京、石家庄、成齐、杭州、上海。

绿城施展出，既要冲范畴，又很严慎的气派。

2024年3月的功绩会上，绿城推行董事兼行政总裁郭佳峰称，“咱们固然也思求得更好更快的发展，但愿能够非常旧年的1425亿。关联词抽象分析下来，概况会在1000亿高下。”

比拟2023年新增货值，绿城投资预期值减轻了非常40%。辩论城市依然是10个策略城市。

从2024年投资经由来看，绿城上半年仅完成辩论值33%傍边，期内新增15个技俩，权利投资额为154亿元，瞻望新增货值333亿元。

干涉下半年，上海、北京、杭州等接踵优化土拍策动，保利、华润、中海、越秀等国央企开动积极拿地。对绿城来说，拿地难度、成本有所增多。

2024年下半年，绿城新增21个技俩，全口径拿地金额约350亿元，其中产生溢价地块多达16宗。前11月，绿城以权利拿地金额452亿元，位居行业第2名，旧年同时是第5名。

账面上，绿城争抢地王、高溢价有一定的底气。

2024年中期，绿城金钱欠债率为79.7%，刚好浪漫“红线”下，有息欠债1483亿元，短债353亿元，银行进款及现款751亿元，现款短债比为2.1倍。

源媒汇此前统计了2024年中期31家国央房企欠债情况，净假贷比率平均值为103.2%，其中有11家企业非常100%，另有15家企业现款短债比低于1倍。

拉永劫候来看，绿城的底气又不是很足。

因为杠杆增多彰着，净金钱欠债率从2021年的52%高涨到2024年中期的67.2%，有息欠债走高，权利金钱有所下滑。解放资金短债比则从2021年的1.79下降到1.24，资金流动性逐步病笃。

绿城大鼓励中错杂团，也有我方的推敲。

2023年功绩发布并吞天，中交系的周长江获任绿城推行董事和推行总裁。周长江先前担任中邦交建董秘、中交老本董事长一职，十分老练老本市集和老本运作。

为了幸免出现流动性危急，绿城技俩设备、运营就需要比之前更快。

绿城以致比当年碧桂园“369”模式更快了。2024年上半年，拿地到开工、规划性回正周期为1.7、9.5个月，平均速率快了0.4和2.1个月。

但即便拿地到开工周期、首开周期齐在裁减，绿城一样无法加速规划性现款流回正速率，时候从2022年的7.9个月，延迟到2024年中期的9.5个月。

抽象拿地、去化两项数据不错发现，绿城斗胆拿地的底气，是老练大本营浙江市集，绝顶是杭州。

当先，2024年于今，绿城36个新增技俩中，浙江占比55.5%，杭州占比38.9%。绿城在浙江新增技俩，许多15天傍边就能拿到策动用地许可证，不到拿地到开工周期平均值的1/3。

其次，资金投资回流相似如斯，杭州市集拿地到规划回正周期还是裁减到7.1个月， 远低于平均值。

绿城流动资金病笃趋势下，思要技俩更快盘活，投向以杭州为主的浙江市集是势必。

不仅仅市集的老练进程，还有施工周期把控、监管资金踏实性等身分。绿城里面东谈主士曾对外称，建发2023年险些侍从绿城浙江策略进行投资，但在2024年开动跟丢了。

厦门国资房企建发，在浙江衰退这么的“底气”。

03 行运

绿城也有行运的加成——杭州市集施展领跑寰宇，好于一线城市北上广深。

杭州是刻下寰宇惟逐个个莫得短期风险的一二线城市。

克而瑞地产接洽指出，2024年8月末，杭州消化周期不及10个月，上海去化周期为13.4个月，北京、广州、深圳过甚余二线城市举座去化周期齐非常了20个月。

杭州商品房市集强于一线城市，有两个方面：一是，杭州主城区新址数目越来越少，优质量块差未几卖完结；二是，阿里完成上市、G20峰会以及互联网经济等加抓，绝顶是近几年直播电商火热。

巨额外来东谈主口涌入杭州，带来了置业需求。2021-2023年，杭州新增常住东谈主口悉数非常50万东谈主。时间，涉宅用地成交金额悉数出让金约6414亿元，出让范畴相连3年居于寰宇第二名。

蓝本市集的不雅点是：“炒房第一城深圳，炒房第二城杭州”，如今造成了：“杭州是炒房第一城”。

绿城是侥幸的。

曩昔3年，绿城在杭州拿地总金额约775.7亿元，占杭州总出让金比例为12.1%。

时间，杭州单一市集孝敬了总销售额均非常了20%，按自投技俩销售额筹备，则为30%傍边。

绿城莫得根由不加仓杭州市集。2024年前三季度，杭州涉宅用地总出让金为802亿元，绿城拿地金额为118亿元，占比高涨到14.7%。

借着杭州市集扎根的深度，绿城把销售额作念了起来。绝顶是2024年5月杭州全面取消了住房限购政策，杭州销售额迎来了爆发式增长。

11月，绿城累计总公约销售2468亿元。其中，杭州市集达成销售额392亿元，占比为15.87%，按自投技俩销售额筹备，占比则为26.38%。

但保利莫得那么侥幸。

保利十分于一个Plus版块的绿城，聚焦中枢38城。2023年，有27个城市市占率非常10%，广佛市集销售孝敬占比18.9%。其中，新赢得技俩中40%当年开盘、达成签约金额非常300亿元。

保利曾对外公布了一个数据：华南市集市占率25.4%。

广佛市集之于保利，杭州市集之于绿城，齐十分进军。但本年广佛新址市集一直在恭候复苏，直到利好政策密集出台之后，成交才有所回暖。

为了把销售额拉上去，保利广佛市集一直在“以价换量”。2024年11月，保利累计签约金额3080亿元，其中，广佛销售额633.4亿元，孝敬比例同比进步2.7个百分点至20.56%。

这份收获单背后，尽是业主的骂名。

绿城的行运也体当今居品道路上。

2018年，中错杂团对地产板块进行了重组，笃定绿城聚焦中高端，中交地产、中房地产业务聚焦于刚需、保险房。

行业干涉袭击周期后，改善、豪宅市集却抓续火热。中指接洽院多份陈述指出，2022年、2023年，改善住房需求是新址市集的主流和重要相沿，成交占比增长彰着。2024年前三季度相似如斯。

头部房企销售额“腰斩”时，绿城销售额着落相对莫得那么彰着。而绿城2024年下半年新增技俩中，基本纯住宅、低容积率地块，设备地点应该是改善、豪宅类楼盘技俩。

但绿城在杭州市集的“行运”也快用完结。

04 动刀

2024年前11月，绿城公约总销售额同比下滑3.74%，杭州销售额却减少了29.5%，占比从旧年同时的21.67%下降到15.87%。

绿城杭州市集开动失灵了。

2023年头，绿城进行了组织架构袭击，合并原浙西区域、浙东区域、杭州亚运村技俩公司为浙江区域集团，稳当浙江、福建两省的投资拓展和技俩科罚。

2024年头，绿城再度动刀，一边进行区域稳当东谈主换防，波及到华北、东北、华南等区域；另一边，西南区域被代建平台绿城科罚合并了，以及，安徽脱离华东区域、原活命集团旗下产城业务，均划入浙江区域集团。

西南区域的“灭绝”，绿城走上了大多数房企的运谈——融创爆雷的开动、华裔城的巨额耗费。华南区域也在“边际化”。

西南区域、华南区域的存在感一直很弱，2021年于今占比在3%-5%。跟着库存不休消化，绿城很有可能会合并华南区域。

本年12月初，广州绿穗房地产开发有限公司拿下广州海珠区AH101303地块。天眼查流露，该公司背后大鼓励是浙江绿城、二鼓励是绿城东北区域关联公司。

下半年21个新增技俩背后实控公司中，近70%由浙江绿城抓股，且常常看到绿城职工合股平台南京臻蔻、南京臻硕、宁波浙展、宁波浙发的身影。

本次袭击后，浙江区域集团，差未几掌控着举座绿城的山河。

但浙江区域，绝顶是杭州市集，一直存在一个问题：只可给绿城安全，但不可获利。

绿城一直陷在增收不增利的逆境中，毛利率、净利润率逐年下滑，2024年中期分手跌至13.1%、跌至4.77%。

绿城推行董事及推行总耿忠强曾屡次强调，愈加闪耀安全性、抗风险智商，而不是毛利率，“中枢城市中枢肠块拿的地毛利率偏低，但安全性流动性好，在行业下行布景中，保险了公司的安全底线”。

面对杭州市集疲软、毛利率抓续下滑，2024年年中，绿城再度对组织架构和区域市集动刀，包括在浙江区域集团确立七大职能中心，取消片区公司职能平台，在杭州确立三大片区公司，以及在浙东、浙南、浙北、福建、安徽成立片区公司。

绿城思要从里面要收益。

当先，2021年以来，绿城费率、销售费率是下滑的，与之负相干的毛利率亦然下滑的；其中，行政开销彰着高涨，占到“三费”比例50%傍边。对比阐发，绿城成本浪漫智商弱，或高管薪酬占到不少成本。

再用“用度率/毛利率”测算规划水平公式一算，比值由56.87%高涨到63.16%，2024年中期同比增多3.3个百分点至45.16%。一般来说，比值越大，规划智商越弱，非常70%阐发规划比较勤勉。

其次，2021年以来，绿城土储权利比在55%-65%，归母净利润占比利润比例则波动较大，区间为29.24%-62%。差值变动，很有可能是少数股权分走了利润，或存在不少的隐性债务。

上述说起，绿城不少拿田主体公司背后是职工合股平台，比如宁波浙展、宁波浙发背后是浙江区域运营稳当东谈主吴金秋，南京臻蔻背后是推行董事、副总裁李骏等。

背后职工合股平台“偷走”几许利润？就此事，源媒汇议论过绿城方面，但对方莫得修起。

绿城选择了在安全前提下蒙眼决骤，但曹舟南给绿城留的这套基础底细，很快就不够用了，不休拿“地王”、冲范畴，捐躯的不仅仅利润，还有安全空间。

近几年，绿城也在不休引入外部工作司理东谈主，走向“去绿城化”。